买到烂尾楼怎么才能维护自己的合法权益？

由于 开发商资金链断裂而引发的 楼盘烂尾，如今仍时有发生，对于 购房者来说，碰到这种情况又该怎么办呢？那么，什么是 烂尾楼？如何避免买到 烂尾楼？不幸买到 烂尾楼又有什么解决办法呢？

烂尾原因大起底

烂尾楼，顾名思义，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因 开发商无力继续建设或陷入 债务纠纷，停工一年以上的 房地产项目。

烂尾楼形成的原因可说是多种多样的，现实中包括在建 楼盘的 开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、 开发商违法违规而导致工程停工等等，都有可能导致在建 楼盘烂尾。不过，其中常见的还是因为 开发商资金链条断裂，即工程未完工， 开发商却拿不出钱来了，银行方面也不愿继续放贷，而项目又无法转让给其他人，终就成了避之不及的 烂尾楼。

遭遇 烂尾楼 弄清产权归属是关键

万一 购房者真的遭遇了 烂尾楼，首先还是要学会“自救”，通过法律手段尽可能保障自身的权益。

如果 开发商宣告破产时房屋尚未建成，就会造成 开发商对 购房人不能履行责任。根据房屋的买受方式的不同，可以分为两种具体情况：按揭 贷款买房和对卖方 分期付款买房，这两种买房的方式会对房屋的产权归属会产生不同影响。因此， 购房者首先应咨询专业的法律意见，弄清自己的产权归属。因为 烂尾楼的产权状况对 购房人来说尤为重要。律师提醒，购买时首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰，是否已被银行抵押了；其次要先向销售方确定房子是否有 产权证和销售许可证；然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎样解除抵押；后如果是拍卖房，应弄清 产权过户手续是否已经办理等。

如果 开发商破产后房已建成， 购房者则可按照程序向房管部门申请办理 房产证：

1. 购房者应到工商部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销；

2.如已合法注销， 购房者可凭工商部门出具的 开发商合法注销证明，以及 商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由 购房者出具的资料，到房管部门申请办理 房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。

团结力量大 分步交涉维权

在搞清楚产权归属后， 购房者则应尽量与其他 业主一起，获得大限度的法律支持。

首先，如果所购买的 楼盘只是存在“烂尾”可能，可以尝试给 开发商一点时间，如果其能在短时间内筹措到资金，完成后续工程， 购房者的损失便可降到少。

其次，若是 开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，则不可将房子退给 开发商。因为 退房以后， 购房者拿不到 购房款，只能拿到收据或欠条。 购房者和 开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如 开发商后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产会被法院拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到 开发商的补偿款(是消费者已经通过预购、获得了 房屋产权的)。

另外，若决定要起诉 开发商时， 业主也必须要齐心一致。如果其他 业主打了官司，并且获 得胜诉、得到赔偿，而有的 业主没有及时起诉，可能终就得不到赔偿。

如何避免买到 烂尾楼？

当然，作为买房者而言，遭遇 烂尾楼可能是不愿看到的事情， 购房者总是不免处于弱势地位。与其事发后费时费力维权，不如事前利用好手中的主动权，对 开发商做个全面调查，未雨绸缪永远好过亡羊补牢。

通常情况下，规模大、资金雄厚、度高的品牌大 开发商也会相对靠谱一点，而那些刚刚转型的、经验不足的中小型 开发商， 购房者就要加倍注意了。为保险的方式肯定是直接买 现房。如果买的是期房那么又该注意些什么呢？

1、综合考察 开发商实力

开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合来评判的。资质等级分为四个等级，一级为高，四级为低，如果 开发商的资质是一级和二级，说明 开发商的实力还是比较强的，选择这样的 开发商， 楼盘出现烂尾的几率是低的。这一点是关键的，但也是一般买房者容易忽略的地方。

2、考察 开发商的信誉

那么有些本土的的 开发商，实力差一点，开发资质等级可能是三级或四级，那么是不是就一定不能买呢？也不一定！是地级市和县城这种地方，多数的 开发商都是本土 开发商，如果不买他们的，那么买房的选择余地就很小了。此时就要考察 开发商的信誉。             

首先看 开发商口碑。本土的 开发商在当地应该有一定影响力，亲朋好友对其有什么印象和看法，通过这个大概会有一点了解。另外就是了解 开发商既往开发过的 楼盘，向已经入住的 业主了解 开发商在工程质量、 物业管理、是否按期 交房等方面。如果不方便直接了解，大家可以去 房产网站的 业主论坛了解。

3、了解项目 楼盘的手续

可以合法出售的房子，其项目应该“ 五证”齐全。“ 五证”包括《 国有土地使用证》、《 建设用地规划许可证》、《 建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售（预售）许可证》。购买“ 五证”齐全的房子，不但有利于避免 烂尾楼，而且对于后期办理 产权证也是有利的。如果“ 五证”不齐全，意味着房屋手续不全，那么办理 产权证也就不会顺利，甚至会拖上许久。

4、把握合适的 购房时机

据统计，房屋主体工程已经完成2/3的时候，出现烂尾的几率可一般较低。有些 购房者，受到 内部认购、单位团购的低价诱惑，在项目工程还没有打 地基就仓促交钱。殊不知，没有动工意味着手续没到位，规划能否通过还是个未知数。是 城中村改造的项目，无法料到的风险则更多。