买到了烂尾楼怎么办 99%的人都选错了

随着金融市场信贷紧缩，不仅仅是购房者申请房贷的难度变大利息变高，开发商融资的难度与成本同样在提高，融资能力强的大开发商还能承受，小型开发商就可能面临资金链断裂的危险。一旦开发商跑路或是破产造成烂尾楼，购房者无法拿到房屋时候该怎么办？99%的购房者选择要钱，事实上，这种选择是非常错误的。

首先要明确一点，即使买到了烂尾楼，也不能因为房子烂尾了而不还银行房贷。因为购房者与开发商之间的购房者同和购房者与银行之间的贷款合同并没有连锁关系，开发商无法履约交付房屋不是可以不还贷款的理由。一旦停供，购房者面临的就是个人信用记录的污点，还要承担违约责任。

一旦买到了烂尾楼，首先要同广大业主联合起来，独自一人的力量是非常有限的。然后确定开发商“跑路”或破产时的工程状态。如果房屋主体已经符合竣工验收条件，购房者仍可向房管部门申请办理房产证：1.购房者应到工商行政部门，查询商品房开发企业是否按照定程序进行了注销；2.如已注销，购房者可凭工商部门出具的开发商注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。拿到房屋产权，总比最后一无所有要好。

如果房屋尚未建设完成，业主们应联合起来向有关部门反映。如果剩余工程量不多，应尽量促使政府启动挽救程序，筹措资金或寻找其他开发商接手续建。如果无人接手，或者剩余工程量较大，没有续建希望的时候，一定要选择要房！这一点是很多遭遇烂尾楼的购房者会犯的错误，大家总觉得房子拿不到了，那我就要钱，可是如果开发商能拿出钱来的话又怎么会“烂尾”？这里要提到一个法律名词叫做“共益债务”，只要购房者支付的房款大于购房款的50%，那购房者与破产开发商之间的债务关系就是“共益债务”关系，而一旦购房者选择退房要钱，那退房后的购房者与破产开发商之间的债务关系就变成了“普通债务”关系，此时购房者是拿不到钱的，拿到张收据或欠条。

共益债务与普通债务有什么区别呢？区别在于开发商破产后，其剩余资产的清偿顺序。根据我国法律规定，企业破产后剩余资产要首先清偿共益债务与破产费用；然后是破产人所欠职工的工资、医疗、伤残补助、抚恤等费用以及社保费用和职工补偿；第三是破产人欠缴的税费等；最后是普通债务。也就是说，一旦购房者选择退房，在开发商破产清偿的顺序就会从位变成最后一位，很可能最后就会一无所有。也许有朋友说了，我只拿了30%的首付啊，实际上只要购房者开始还房贷了，那就说明银行已经将另外70%的购房款支付给开发商了，也就相当于我们已经向开发商支付了全部的购房款了。

但是如果付给开发商的首付低于50%，且房贷还没有下来，那就只能寄希望与开发商剩余资产比较多了。所以购房者在选择项目的时候一定要选对开发商，尤其在一个月甚至两个月房贷都不放款的现在。所以买房的时候一定要选择有“商品房预售许可证”的，然后购房合同一定要及时备案，是选择能够网签的项目实时备案。选择口碑好的大开发商，实在没得选，选择工程进度完成度较高的项目，买房前到工地实地看一看，看看工地工人的数量与工作状态。一旦发现自己购买的房屋有烂尾迹象，要积极寻找其他业主抱团“取暖”，及时起诉开发商，避免其破产程序已经启动，我们还没起诉造成损失。