绿色城市新范本，天津名片生态城

从一片盐碱地，到举世闻名的生态城市样本，天津中新生态城只用了13年。 如今，这座绿色之城无论从基础建设、生活配套、常驻人口还是产业引入，都已经进入一个“配套-人口-产业”的正向发展轨道，成为城市扩改、功能互补，产城融合的优秀案例。对话中新生态城建设局局长孙晓峰探发展之路

中新生态城鸟瞰图

EXPERIENCE

01 经验篇

Q:生态城一步步从无到有，发展建设成天津全域内较大的板块，并且成为了城市规划和基础建设的范本，这其中除了政府的政策支持外，板块自身在建设和规划上，做了哪些努力？能否详细介绍下成功举措和经验？

A:众所周知，生态城是“从无到有”发展而来的，就像是在一张白纸上作画，一切都是新的。这些年从规划和标准制定方面概括来说，主要有11个方面。

（一）建立了一套生态城市指标体系。建设之初，由中新双方专家团队联合编制，用一套量化的指标体系框定建设标准、生态特质，指导规划编制和后期实施。这一做法直接导致曹妃甸生态城等一系列“生态城市”的兴起，后来雄安新区也采用了指标体系控制指导城市发展的做法。

生态城开发前后对比图

（二）创新了“先底后图、多规合一”的规划方式。在对区域生态敏感性和建设适宜性进行分析评价的基础上，按照指标体系要求，编制了一个综合协调经济、社会、环境发展目标的总体规划。通过“总体规划—专项规划—控制性详细规划—土地使用/城市设计/生态技术实施导则”的层级传导，保障了总体规划“原汁原味”落实。

（三）建立政企分开、市场运作的城市开发模式。通过设立投资公司、合资公司两个市场化、股份化、专业化的主体开发企业，分别赋予区域开发权利义务，形成了一套以“政府引导、政企分开、企业主体、市场运作”为特色的开发体制。开发主体未列入政府融资平台名单，规避了政府债务风险，创新了资金良性循环运行模式，实现了自主经营、自负盈亏、自我管理、自我发展。

（四）强化生态修复和环境建设。治理了2.56平方公里40余年重工业污染的污水库，治理技术获得27项国家专利，治理方案在雄安新区白洋淀等多个地区推广应用。积累了一套盐碱地修复改良治理技术，实施了大面积绿化景观工程，以及故道河治理、生态湿地公园、遗鸥公园、印象海堤等大型生态工程建设，昔日的盐碱荒滩变成了50%绿化率的花园城市，构建了集河道、湖面、草地、湿地、树林、海滩为一体的生态景观格局。

贝壳堤公园

南湾公园

（五）全面推广绿色建筑。生态城建设成为100%绿色建筑城市，已建和在建建筑工程项目379个，建筑面积2048.8万平方米，全部通过了区内绿色建筑审查。已完成125个项目的国家绿色建筑设计标识认证工作，其中63个项目获得三星级标准认证。生态城绿色建筑示范效果显著，获得了滨海新区、天津市、国家各部委高度认可，相继获得了国家绿色生态城区、国家绿色建筑示范基地、可再生能源建筑应用示范城市，国家绿色发展示范区、国家北方绿色建筑质量监督检验中心以及C21可持续发展城区解决方案等国内外殊荣。生态城形成了涵盖绿色建筑评价、设计、施工、运营的全生命周期标准体系，为生态城各类建筑建造与管理提供了技术依据。还成立了中新天津生态城绿色建筑研究院，建立了独立的第三方审查评价服务机制，培养出专业的绿色建筑技术服务人才。

（六）全域推进海绵城市建设。基于全国“海绵城市建设试点”工作，生态城科学编制海绵城市专项规划，确定水生态、水安全、水资源、制度建设、执行情况、连片示范效应6大类、20项海绵城市控制指标，并落实到城市总体规划、道路交通等前期规划中，系统指导海绵城市建设。成立海绵城市工作领导小组，负责制定海绵城市政策与保障措施、监管项目建设和验收、管理补贴资金、对建设经验和成效进行总结推广等工作。借助城市公用事业运营维护中心的大数据平台，建设河湖水系监测点、排水分区监测点、典型海绵设施监测点等各类海绵监测设施等。形成一批品质高、有成效、能复制、可推广的精品项目，按照居住小区、公共建筑、公园绿地、工业地块等不同类型项目，分别梳理和总结了适宜本地情况的海绵城市建设方法。

生态城街景

（七）创新社区规划管理服务模式。借鉴新加坡经验，规划设置了“生态细胞—生态社区—生态片区”三级居住模式，对应建立了“邻里之家—社区中心—片区中心—城市中心”四级公共服务体系。步行200米内可到达邻里之家，作为休闲娱乐和日常交流场所；步行500米内可到达社区中心，集中提供医疗服务、文体活动、办事服务、社区管理和商业服务等；3公里内达到片区中心/城市次中心，提供大型综合性商业服务和高端商务文娱设施。

第一社区中心

（八）实施“公共服务牵引”、“产城融合发展”人口导入策略，避免鬼城空城。引入天津外国语附校、北师大附校、南开中小学、华夏未来学校等名校资源，迅速吸引学生和家长入住。建立了“家庭医生—社区医院—综合医院”一体化医疗卫生服务体系，提供完整体系医疗服务。在产业发展和企业落地过程中，高度重视本地就业指标，产业人口不断增加，显现出繁荣宜居的景象。

滨海小外小学

滨海小外中学部

南开中学滨海生态城学校

（九）坚持绿色发展道路。始终将发展绿色经济作为区域可持续发展的根基，坚持“环保、高科技、高附加值”的选商原则，实行项目入区环境评估一票否决制，初步形成了智能科技、文化旅游、大健康等产业聚集发展态势，产业税收为城市可持续发展提供了坚实的经济基础。均衡化、优质化、国际化的教育体系，高端品位的中新友好图书馆，以及卫生城市、健康城市、安全城市、文明城市的创建为人与人的和谐共存创造了硬件、软件。

国家动漫园

（十）制定“生态+智慧”双轮驱动发展战略。新十年之际，生态城结合区域发展趋势，适时调整优化发展战略，着力打造生态城市升级版和智慧城市创新版。制定升级版生态城市指标体系，生态城市指标由26项增加至35项，目标要求进一步提高。努力建设天津市智慧城市示范区，制定智慧城市实施方案，初步形成由1个智慧城市运营中心，“物、数、人”3个综合服务平台和N种智慧应用组成的“1+3+N”框架体系，发布生态城智慧城市指标体系，与生态城原有的指标体系相互衔接、相互促进。

信息大厦

（十一）高举中新合作的大旗。制定生态城管理规定，全面推进法治。尊重商业合作协议，保护新加坡合理利益。召开多次中新联合协调理事会会议和中新联合工作委员会会议，组建城市规划、环境保护、CIM平台、无废城市、智慧城市等专业小组，全面借鉴新加坡先进经验。加强改革创新，成为绿色发展示范区，获批56项国家支持政策，纳入国际可持续发展城市标准体系（ISO37101）和国际可持续发展城市实施方案（ISO37104）全球首批试点。主导制定的“全球智慧城市运行指南”正式颁行，生态城智慧城市实践经验成为国际标准。

CIM平台

此外，生态城建立了以雨水收集、污水处理、中水回用、淡化海水使用为主体的水资源综合利用体系，非传统水资源利用比例达到63%；智能电网综合示范工程集中展示信息化、自动化、互动化、智能化的先进特征；实施“分类收集—密闭运输—集中处理—资源再生”的垃圾管理模式，餐厨垃圾处理率达到100%，垃圾无害化处理率达到100%，实施垃圾分类奖励政策，启动“无废城市”建设；建立了一体化公用事业模式、绿色公交体系。

REAL ESTATE

02 楼市篇

Q:生态城当前的商品房成交规模已经占到全滨海新区三分之一，近三年均成交规模稳定在80-100万方，可以直接与东丽，宝坻等一个行政区相媲美了，是当之无愧的热区，回顾生态城房地产市场的发展，能否详细介绍一下政府是如何为区域引流的？

A:生态城自2008年开工建设至今历时13年，坚持产城融合、职住平衡的发展战略，配套先行的发展理念，由起步区先行发展，带动区域活力的提升，并逐渐向北部区域延伸。在城市大力发展的同时，房地产市场经也迎来了飞速发展，近三年年均成交规模稳定在90万方以上，成交规模占比滨海新区30%以上。

2015年以前随着动漫产业、各类教育设施、商业氛围呈现，区域逐步成熟，学区、绿色宜居价值凸显，生态城完成了客户信心的建立和兑现，房地产市场稳步发展。

国家海洋博物馆

航母主题公园

2015年至今成功吸取起步区配套先行理念，在文化休闲配套、产业导入上主动发力，板块价值再升级，配套价值输出为其竞争力奠定了基础。生态城凭借其教育和环境优势，吸引了全滨海各板块客户置业，跃居滨海新区最火热板块，市场份额不断扩大，年成交规模占比滨海新区30%以上，新的市场格局逐步形成。生态城经过多年发展沉淀，获得了各品牌房企认可，TOP房企纷纷抢滩生态城，房地产市场进入了品质竞争期。

总结来看，政府主要通过配套落实、环境提升、人才引进等方面为区域引流，不断优化营商环境，稳步提升区域核心竞争力，具体如下：

在配套落实方面，生态城在教育配套、医疗配套、商业配套方面一直保持着积极兑现的优势，三个社区完善配套，并打造了动漫产业园、引进了天外附属学校、科大附属中学、枫叶国际学校、中心妇产科医院、万达广场、国家海洋博物馆等生活配套。

生态城医院

中新友好图书馆

在环境提升方面，更是着力建设滨水公园、湿地公园、主题公园，并充分利用沿路景观带，提高区域整体绿化率，打造宜人宜居环境，提升区域整体形象和价值。

南湾公园

在人才引进方面，加快推动生态城人才政策及产业政策落地，利用新区产业导入机遇期，借势政策优势，吸引落户人才及产业人口到生态城置业，拓展新客群来源，扩增置业需求，目前生态城内居住人口已超11万人。

生态城科技园

未来，随着各类配套和环境的不断改善，生态城将脱离板块概念，独立以完整的城市功能立于更大区域的竞争。

Q:区域房地产市场健康稳步发展，这其中政府管理部门做对了什么？

A:近三年以来生态城房地产市场整体供需平衡，价格相对平稳，成交份额逐年提升，在滨海新区成交的份额占比最高，对于整个滨海新区房地产市场的稳定发展起到重要的作用。近三年生态城商品住宅累计成交量273万㎡，年均成交量稳定在90万㎡以上，占比新区稳定在30%以上。2021年1-10月份生态城一直保持市场活跃，销售去化79万㎡，同比上涨20.1%；成交均价15597元/平米，同比下降3.2%。

疫情常态化，经济形势逐渐复苏，在“房住不炒”大背景下，生态城一直坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳目标，主要从土地、新房、预期等三个方面入手，密切跟进市场变化，及时调整管理思路和举措，坚持行业监管与服务企业相融合的管理思路，维持房地产市场稳定。

生态城鸟瞰图

稳土地：生态城土地供应稳步推进，按需上市土地。

近两年，生态城出让土地成交价格基本保持在500万元/亩以内，溢价率不超过4%。一是建立了存量监测机制。维持市场稳定，按需供应土地，主动控制上市节奏，使在售存量去化周期保持在12-18个月。二是合理搭配出让土地。生态城内各个区域板块发展状况有所不同，板块内项目在售情况也各有差异，综合评估各个板块具体情况，合理搭配出让地块，缩小各板块发展差距，促进市场健康发展。

稳新房：建立市场预警预控机制，维持新房量价双稳

建立了市场预警预控机制：从成交量和成交价格两个方面进行预警，根据上下浮动比例，采取分级管理措施。

一是成交量预警，保持区域成交量稳步上升。根据本年度累计成交面积与过去三年平均值进行比较的变化幅度，由-5%到-20%的浮动设置四个不同等级，根据不同等级，若连续出现两次，综合评估当前市场情况，采取下一步举措，化解市场风险。

二是成交价格预警，确保价格处于合理区间。防止房地产价格攀比降价、恶意降价，针对生态城整体以区域各版块的本月成交价格与上月成交价格进行比较，依据价格变化幅度确定风险等级，采取对房企约谈、责令保持价格稳定、停止销售管控措施，控制成交价格波动区间稳定在5%以内。三是积极落实人才购房政策、增扩区域购房需求。加快推进人才政策和产业政策落地，吸引相关人才生态城置业，确实解决区内就业人才的住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

生态城鸟瞰图

稳预期：市场风险预判，防范化解安全风险

一是多维度分析研判影响因素。根据房地产周期性风险的影响因素，开展金融债务风险、政策环境、经济人口因素、城市发展影响因素等多维度市场分析，研判区域市场风险类型和深层次原因并进行提前预警和风险提示。二是建立风险预警机制。全面摸排市场及各项目情况，掌握销售现状和工程进度，对区内房地产企业、商品住宅项目实施风险排查和分级管控，实现区内住宅商品房项目的保质保量按期交付项目。

方特欢乐世界

Q:历次土拍当中，生态城都是房企重点关注的对象，未来生态城的重点建设区域及土地供应节奏能否透露一二？

A:生态城是滚动式的发展模式，前十年以南部片区（即起步区）为核心，向东拓展至临海新城一期，向北逐步开发中部片区和生态岛片区，未来的发展重点，合作区范围内将进一步完善中部片区、生态岛片区，并加大北部片区及东北部片区力度；临海新城范围内，将逐步开发临海新城二期相关岛屿；滨旅北部区域，将以丰田、核工业大学为核心，完善周边居住配套。

生态城依靠良好的营商环境及丰富的教育资源，吸引了大量的地产优质资源，也是历年来滨海新区土地市场的供应的主力军，成交占比份额大、溢价情况频出、项目高度集中，带动了滨海新区整体土地市场的活力。

东方剑桥幼儿园

华夏未来小学

未来生态城将继续大力发展产业项目，在引入优质企业的同时，进一步优化产业结构，以滨旅北部区域及临海新城作为落实招商项目重点开发区域，随基础设施建设逐渐形成组团效应，推动“产业+居住”开发联动。同时，合作区在依托中新合作的大背景下，大力发展中部片区，以中部主中心向北部片区延伸开发，与吉宝、天富等项目形成聚集区。

希尔顿酒店

FUTURE

03 未来篇

Q:十几年来，中新生态城发展建设日新月异，随着“十四五”规划‘津城’‘滨城’双城发展格局的确立，滨海新区地位大大提升，这一重大利好对生态城的板块地位产生了什么样的影响？

A:随着天津市以及滨海新区国土空间规划稳步推进，以及“十四五规划”落地，生态城的“合作区”加”临海新城”70平方公里，均纳入滨城核心区，生态城在滨城的地位进一步凸显。有利于进一步发挥中新两国合作优势，借助合作平台，不断扩大对外开放，广泛聚集全球资源要素，为城市发展注入强大活力。

从发展机遇上看，一是双城发展背景下，生态城将是滨城向海发展的重要组成，生态智慧优势、宜居美丽优势、营城带产优势、滨海城市优势凸显。二是大项目的蝴蝶效应，可能带来产业发展的跨越，丰田新能源汽车等大型产业项目的导入，将带动周边片区的发展，推动城市形成更加明确的产业着力点。随着海博馆、航母主题景区、方特主题景区的加快开发，旅游集聚效应将会显现。三是区位条件进一步改善，随着Z4线的建设通车，生态城的区域边缘区位将得到改善。四是其他功能区土地增量空间不足的背景下，成规模的土地资源将成为生态城的重要优势。

Z4线规划站点

从发展挑战上看，一是当前世界经济增长受疫情 影响显著，双碳战略影响全国整体经济发展，生态城面临的宏观发展环境较为严峻。二是区域经济下行压力加大背景下，各功能区在土地市场、产业与人口导入方面的竞争可能会加剧。三是生态城的产业载体与产业需求、城市服务与人口需求、城市运营能力与支出压力之间的矛盾较为突出。四是在存量发展时代背景下，生态城需要控制开发节奏，留足未来的投资载体空间，如何更好的运营空间将是生态城持续发展的重要保障。

生态城将借力纳入滨城核心区的契机，努力打造花园城市，中新双方加快制定中长期开发计划，保障未来城市开发建设有序推动。共同推动城市主中心规划建设和产业招商，打造智慧创新、开放共享的城市活力带。联合新加坡各部门，双方工作团队紧密对接，在规划、水务、CIM平台、无废城市等方面持续开展务实合作，注入更多新加坡元素。主导制定的“全球智慧城市运行指南”正式颁行，生态城智慧城市实践经验成为国际标准。

生态城夜景

Q:生态城内的旅游资源多种多样，未来在这方面有何更近一步的规划和目标？

A:未来旅游资源的规划主要有三个方面：

1.开展“全域旅游休闲城市”发展战略，建设全域示范样板。未来生态城将进一步深化国家全域旅游示范区建设，从全域角度出发，顺应旅游城市发展趋势，深度挖掘生态、岸线、水域、盐渔文化等资源，丰富产品结构、完善产业系统、构建产业集群，提升城市服务水平，实现全域旅游、全域休闲，策划生态城向国家休闲城市升级，并进一步争创国家旅游休闲示范城市、国家旅游休闲示范街区。借助生态城旅游休闲城市发展趋势，建设主题公园集群片区、生态景观休闲区、酒店聚集区等多个主题片区，争创国家旅游度假区。

妈祖文化园

2.推动重量级文旅项目落户，开展文旅城市品牌营销。生态城将力争引入重量级项目落户，策划生态城IP形象及系列衍生品设计、制作，挖掘生态城旅游要素，开发特色旅游产品，开设生态城旅游纪念品专营店，提升全域旅游形象。利用旅游节庆活动，合作开展旅游产品营销推广，进一步提高区域旅游影响力。在生态城举办大型活动、赛事期间，借助大V、网红、短视频等新媒体传播优势，开展生态城旅游资源整体营销，快速提高生态城网络曝光率。同时，线上线下相结合，提高城市宣传力。

起雲湾浪花艺术馆

3.串联品质化精品旅游路线，推进全域化智慧服务体系。生态城在当前生态城特色旅游线路的基础上，未来将进一步完善主题旅游线路，丰富主题游玩内容，逐步推出全新生态游、智慧游、海洋游、红色游、军事游、民俗文化游等旅游路线。同时，进一步提升各级智慧旅游服务范围，增加二级游客服务区、三级游客服务点数量，完善智游驿站的资源查询、旅游投诉、票务预订、酒店预订、路线定制等服务功能，进一步推动四级游客服务终端系统升级。建设全域旅游智慧行车体系（动态、静态交通结合），缓解旅游高峰期景区周边交通压力。

希尔顿酒店

Q:过去十多年，生态城通过教育，宜居将区域稳固成为滨城的主力板块之一，这两年生态城不断的有智慧城市，北方大数据交易中心，旅游等多点对外的发声，未来十年，生态城的核心竞争力会否有变化，将从哪方面再次稳固发展？

A:根据“十四五”规划定位，未来十年生态城将面向“四个示范区”（国际合作示范区、产城融合示范区、绿色发展示范区、智慧城市示范区），本着“先进性、高端化”和“能复制、可推广”的建设初衷，继续推进高质量发展。

主导产业实现由“单点突破”到“集群效应”的跨越。

社会配套实现由“基本满足”到“均衡充分”的跨越。

环境治理实现由“涵养修复”到“立体生态”的跨越。

智慧城市实现由“试点示范”到“全域覆盖”的跨越。

复制推广实现由“交流借鉴”到“品牌运营”的跨越。

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